Zonage incitatif

• La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) permet maintenant aux municipalités d’adopter un règlement de zonage incitatif. Celui-ci peut contenir toutes normes en remplacement des normes de zonage applicables dans une zone, à l'exception de celles relatives aux usages (nommées ci-après « normes de remplacement »).

• L’objectif du règlement consiste à inciter les développeurs à offrir des prestations à une municipalité, pouvant prendre différentes formes, en échange de l’application de normes de remplacement avantageuses.

• Le règlement doit préciser la nature des prestations attendues par le demandeur. La présente fiche se concentre sur les prestations liées au logement abordable, social ou familial.

• La prestation du demandeur en logement abordable, social ou familial peut prendre trois formes :

  • L'intégration d’unités au projet du demandeur;

  • Le versement d’une somme d’argent destinée à la mise en œuvre d’un programme de logement abordable, social ou familial;

  • La cession d’un immeuble destinée à cette fin.

• Le règlement doit fixer les critères en fonction desquels l’une ou l’autre prestation peut être exigée ou prévoir que le conseil de la municipalité décide dans chaque cas laquelle est exigée. Le règlement doit également déterminer les garanties financières qui peuvent être exigées du demandeur.

• Contrairement au règlement de zonage différencié, le règlement de zonage incitatif est de nature discrétionnaire. Les normes de remplacement sont accessibles par la réalisation d’une entente entre le demandeur et le conseil. Ce dernier doit la soumettre au Comité consultatif d’urbanisme local avant de l’autoriser par résolution.

• L’adoption du règlement de zonage incitatif peut être susceptible d’approbation référendaire. En effet, considérant que l’objectif du règlement consiste à augmenter le potentiel constructible d’un terrain, il est fort probable que les normes de remplacement incluent des dispositions affectant la densité, qui elles, sont susceptibles d’approbation référendaire.

• L’adoption de la résolution par laquelle on autorise l’entente qui établit les prestations et les normes de remplacement n’est pas susceptible d’approbation référendaire.

• Bien que la LAU prévoit qu’une municipalité puisse adopter un tel règlement s’il est conforme à ses orientations identifiées au plan d’urbanisme, une disposition de la loi 57 permet de contourner cette obligation jusqu’au 6 juin 2027.

• Afin d’optimiser les retombées de ce levier, la municipalité devrait définir autour de la notion de logement à but non lucratif les normes qui garantissent le caractère social ou abordable des unités de logement incluses à un projet à titre de prestation.

• Le caractère social ou abordable: les normes assurant le caractère social ou abordable d’un projet peuvent se résumer au fait que sa partie résidentielle soit composée de 100% de logements à but non lucratif ou que 100% des logements bénéficient d’une aide financière publique dans le cadre d’un programme de logement social ou abordable mis en oeuvre en vertu de la Loi sur la Société d'habitation du Québec.

• Si la municipalité souhaite définir le terme qui assure le caractère abordable ou social tel que défini ci-dessus, celui-ci pourrait être calqué sur le terme usuel d’une hypothèque qui lie un projet de logement à but non lucratif, soit 35 ans.

• Qu’entend-on par des projets dont la part résidentielle est composée à 100% de logements à but non lucratif? Il s’agit d’immeubles destinés à la location résidentielle étant la propriété d’un office municipal d’habitation, d’un office régional d’habitation, d’une coopérative d’habitation autre que celle dont l’objet principal est de faciliter l’accès à la propriété, ou d’une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38).

• Lorsqu’un demandeur propose un projet composé à 100% de logements à but non lucratif, aucune autre prestation supplémentaire ne saurait lui être exigée.

• Certaines fonctions commerciales ou communautaires de petite envergure, par exemple au rez-de-chaussée, pourraient être permises dans les projets admissibles selon le contexte.

• Les prestations en logement familial devraient être paramétrées à l’intérieur d’un autre type d’entente afin de ne pas surcharger les conditions d’inclusion de logements à but non lucratif.

• Les prestations en inclusion de logements à but non lucratif ou en cession de terrain constituent les scénarios les plus intéressants pour diversifier l’offre résidentielle et augmenter celle à l’abri de la spéculation.

• Toutefois, pour qu’il s’agisse du cheminement le plus attrayant – par exemple par rapport à un PPCMOI - pour le demandeur, certaines conditions doivent être rassemblées.

  • Les normes de remplacement ainsi que les prestations attendues pour y accéder doivent être très claires en plus d’augmenter considérablement le potentiel constructible du terrain. Seules des économies d’échelle d’envergure permettront d’atteindre un point d’équilibre entre la viabilité du projet du demandeur et l’optimisation des retombées en logements à but non lucratif.

  • Les projets qui offrent ce type de prestation pourraient également profiter d’avantages supplémentaires. Par exemple, ceux-ci pourraient être traités prioritairement par les services de la municipalité pour assurer un échéancier d’autorisation accéléré.

  • La municipalité doit compter sur des propriétaires de logements à but non lucratif en en mesure de saisir ces opportunités conjointement avec le demandeur. La prestation en somme d’argent peut constituer une alternative intéressante si la municipalité ne peut s’appuyer sur un écosystème capable de profiter des inclusions de logements à but non lucratif.

• Bien que le règlement de zonage incitatif soit de nature discrétionnaire, les municipalités gagneraient à établir un cadre réglementaire qui se rapproche autant que possible d’un processus normatif.

• En ce sens, les municipalités devraient éviter d’utiliser ce levier pour conclure des ententes à la pièce avec des demandeurs, ce qui annulerait la plus grande prévisibilité que le règlement souhaite générer. Autrement dit, celles-ci devraient donc choisir de ne pas prévoir au règlement que le conseil décide dans chaque cas la prestation attendue, bien que la LAU le permette.

• Le règlement devrait établir des ratios de prestations par norme de remplacement claires, prévisibles et avantageuses pour le demandeur et le propriétaire de logement à but non lucratif. Ces normes de remplacement devront augmenter considérablement le potentiel constructible d’un terrain par rapport au zonage actuel.

• La municipalité pourrait rendre disponible une entente type en amont de la démarche afin que le demandeur puisse prévoir les impacts du levier sur son projet.

• Les normes de remplacement prévues dans le règlement de zonage incitatif devront permettre de viabiliser un projet sans avoir à les modifier dans le cadre de l’entente entre la municipalité et le demandeur. Les avantages seraient nuls, le cas échéant, en termes de prévisibilité.

• Pour ce faire, le règlement pourrait comprendre un minimum de normes et se limiter, à titre d’exemple, à prescrire un COS maximal, tout en retirant les normes de minimum de case de stationnement.

• Le règlement devra également établir les zones pour lesquelles s’appliquent les normes de remplacement du zonage incitatif.

• Pour optimiser ses retombées, le règlement devra cibler des secteurs à l’intérieur du périmètre d’urbanisation desservis en infrastructures où d’importants gains de densités sont souhaitables.

• Le zonage incitatif peut être pertinent pour mobiliser la contribution de promoteurs privés au développement du logement à but non lucratif.

• Le don d’un terrain est une mesure presque suffisante pour assurer la viabilité d’un projet de logement à but non lucratif.

Le zonage incitatif ne doit pas être confondu avec le zonage différencié.

Voici un lien vers la fiche du zonage différencié.