Article 93 de la loi 31 en matière d’habitation

• L’article 93 du projet de loi 31 permet à une municipalité, avant le 21 février 2027, d’autoriser un projet de construction d’habitation d’au moins trois logements qui déroge à la réglementation d’urbanisme locale si le projet répond à l’une des deux conditions suivantes:

  • Le projet est composé majoritairement de logements sociaux ou abordables ou de logements destinés à des personnes aux études;

  • La population de la municipalité est de 10 000 habitants ou plus et le plus récent taux d’inoccupation des logements locatifs est inférieur à 3% à un moment entre le 21 février 2024 et le 21 février 2027.

• L’article 93 offre la possibilité d’autoriser un projet qui déroge à tous les règlements d’urbanisme locaux, à condition de respecter les balises suivantes :

  • Être situé à l’intérieur du périmètre urbain;

  • Ne pas être soumis à des contraintes particulières de sécurité, d’environnement ou de bien-être;

  • Être situé dans une zone où l’usage résidentiel est conforme aux affectations du sol déterminées au plan d’urbanisme;

  • Être conforme au schéma d’aménagement et de développement.

• Les étapes minimales permettant d’autoriser un projet, dans les conditions évoquées ci-dessus, sont les suivantes:

  • Projet de résolution d’autorisation d’un projet;

  • Consultation publique sans possibilité d’approbation référendaire;

  • Adoption de la résolution d’autorisation du projet;

  • Conformité au schéma d’aménagement et de développement.

• Les municipalités peuvent se doter d’une résolution-cadre qui pose des balises à l’autorisation d’un projet en vertu de l’article 93, notamment en précisant les règlements ou procédures à respecter. À titre d’exemple, cette résolution-cadre pourrait prévoir que l’autorisation d’un projet demeure soumise à l’avis du Comité consultatif d’urbanisme et aux dispositions du règlement sur les permis et les certificats.

• La résolution-cadre pourrait prévoir que les projets dont la partie résidentielle est composée à 100% de logements à but non lucratif et qui demandent des dérogations réglementaires soient systématiquement autorisés en vertu de l’article 93.

• Pour déterminer les projets admissibles à cette procédure d’autorisation, la résolution-cadre devrait définir les normes du caractère abordable, social ou destiné à des personnes aux études des projets autour de la notion de logement à but non lucratif.

  • Le caractère abordable: les normes assurant le caractère abordable d’un projet peuvent se résumer au fait que sa partie résidentielle soit composée de 100% de logements à but non lucratif.

  • Le caractère social : les normes assurant le caractère social d’un projet peuvent se résumer au fait que sa partie résidentielle soit composée de 100% de logements à but non lucratif ayant bénéficié d’une aide financière publique, notamment dans le cadre d’un programme de logement social.

  • Si la municipalité souhaite définir le terme qui assure le caractère abordable ou social tel que défini ci-dessus, celui-ci pourrait être calqué sur le terme usuel d’une hypothèque qui lie un projet de logement à but non lucratif, soit 35 ans.

  • Le fait d’être destiné à des personnes aux études pourrait simplement constituer une des formes que peut prendre le logement à but non lucratif, tel que défini ci-dessus, sans y accorder de normes de définition particulière.

• Qu’entend-on par des logements dont la partie résidentielle est composée à 100% de logements à but non lucratif? Il s’agit d’immeubles destinés à la location résidentielle étant la propriété d’un office municipal d’habitation, d’un office régional d’habitation, d’une coopérative d’habitation autre que celle dont l’objet principal est de faciliter l’accès à la propriété, ou d’une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38).

• Certaines fonctions commerciales ou communautaires de petite envergure, par exemple au rez-de-chaussée, pourraient être permises dans les projets admissibles selon le contexte.

• Si la résolution-cadre pose des balises à l’utilisation de l’article 93, les conditions inscrites dans la résolution d’autorisation lient directement un projet en particulier.

• La résolution devrait contenir des conditions minimales. Celles-ci devraient notamment éviter de définir l’abordabilité des loyers en fonction de divers critères liés aux valeurs marchandes d’un secteur, des taux d’effort des ménages ou encore d’en fixer le taux d’augmentation dans le temps. Ces critères sont redondants avec la mission à but non lucratif du projet ainsi que des critères qu’il est sûrement déjà engagé à respecter dans le cadre d’ententes avec des organismes subventionnaires provincial ou fédéral.

• Une telle démarche réduit le temps de justification et d’analyse pour les développeurs à but non lucratif et les ressources municipales, ce qui contribue concrètement à accélérer la livraison des projets.

• En standardisant un cheminement simplifié, l’article 93 offre un avantage au projet de logements à but non lucratif par rapport aux dispositions d’exemption d’approbation référendaire prévues à la LAU et aux chartes de certaines villes.

L’article 93 est un moyen simple et efficace d’exempter les projets de logements à but non lucratif. La LAU et les chartes de certaines villes prévoient des dispositions qui peuvent exempter de l’approbation référendaire un projet relatif « à de l’habitation destinée à des personnes ayant besoin d’aide, de protection, de soins ou d’hébergement, notamment dans le cadre d’un programme de logement social mis en œuvre en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec ». Or, ce libellé porte à interprétation et implique une démarche justificative de la part du demandeur, qui doit ensuite être analysée par les fonctionnaires municipaux. Ces étapes sont donc chronophages à la fois pour les développeurs et pour les ressources municipales.