Zonage différencié

• La loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) permet maintenant aux municipalités d’adopter un règlement de zonage différencié. Celui-ci peut contenir toutes normes en remplacement des normes de zonage applicables dans une zone, à l'exception de celles relatives aux usages (nommées ci-après « normes de remplacement »).

• L’objectif du règlement consiste à favoriser la construction de logements sociaux ou abordables. En ce sens, les normes de remplacement doivent viser à augmenter le potentiel constructible au profit de ces projets.

• La LAU stipule que pour être éligible aux normes de remplacement du règlement de zonage différencié, le demandeur du permis de construction ou du certificat d’autorisation doit :

  • 1) indiquer à la municipalité qu’il souhaite y être assujetti;

  • 2) présenter un projet qui respecte les normes prévues au règlement qui assurent le caractère social ou abordable des logements pour une durée déterminée.

• L’adoption du règlement de zonage différencié peut être susceptible d’approbation référendaire. En effet, considérant que l’objectif du règlement consiste à augmenter le potentiel constructible d’un terrain, il est fort probable que les normes de remplacement incluent des dispositions affectant la densité, qui elles, sont susceptibles d’approbation référendaire.

• Toutefois, la loi 57, par lequel le règlement de zonage différencié a été ajouté à la LAU, prévoit une exemption d’approbation référendaire pour ces dispositions jusqu’au 6 juin 2029. Les municipalités gagneraient à profiter de cette fenêtre d’opportunité.

• Une fois le règlement adopté, le demandeur doit seulement démontrer la conformité de son projet aux normes d’éligibilité inscrites au règlement de zonage différencié. Pour les demandeurs conformes, les normes de remplacement régissent l’utilisation du sol au même titre qu’un règlement normatif, contrairement au zonage incitatif qui est de nature discrétionnaire.

• La loi laisse beaucoup de marge de manœuvre aux municipalités dans la définition des critères d’admissibilité aux normes de remplacement. Afin d’optimiser les retombées de ce levier, les municipalités gagnent à adopter des normes qui rendent admissibles des projets composés à 100% de logements à but non lucratif. Pour éviter les angles morts, la municipalité pourrait rallier cette définition autour des critères définissant le caractère abordable et le caractère social des logements d’un projet.

  • Le caractère social ou abordable: les normes assurant le caractère social ou abordable d’un projet peuvent se résumer au fait que sa partie résidentielle soit composée de 100% de logements à but non lucratif ou que 100% des logements bénéficient d’une aide financière publique dans le cadre d’un programme de logement social ou abordable mis en oeuvre en vertu de la Loi sur la Société d'habitation du Québec.

  • La durée : les normes assurant la durée du caractère soit abordable ou social des projets peuvent être calquées sur le terme usuel d’une hypothèque, soit 35 ans.

• Qu’entend-on par des projets dont la part résidentielle est composée à 100% de logements à but non lucratif? Il s'agit d’immeubles destinés à la location résidentielle étant la propriété d’un office municipal d’habitation, d’un office régional d’habitation, d’une coopérative d’habitation autre que celle dont l’objet principal est de faciliter l’accès à la propriété, ou d’une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38).

• La reconnaissance du caractère « à but non lucratif » du projet ou son financement par des programmes établis devraient agir comme seuls critères. En ce sens le règlement devrait éviter d’établir des contraintes relatives au montant des loyers, leur augmentation dans le temps ou encore aux populations desservies. L’analyse de ces critères est chronophage pour les fonctionnaires municipaux en plus d’être redondante avec les critères des programmes fédéraux et provinciaux avec lesquels les développeurs composent déjà.

• Le critère d’admissibilité serait basé sur l’usage définitif, donc des projets réalisés par le secteur privé pour le compte d’un client à but non lucratif seraient admissibles.

• Certaines fonctions commerciales ou communautaires de petite envergure, par exemple au rez-de-chaussée, pourraient être permises dans les projets admissibles selon le contexte.

• Le règlement de zonage différencié devra inclure des normes permettant d'augmenter le potentiel constructible d’un terrain par rapport à ce que prescrit le règlement de zonage.

• Il faudra s’assurer que l’articulation des différentes normes du règlement de zonage différencié permette de réaliser des projets en évitant tout recours à des processus dérogatoires. Les avantages seraient nuls, le cas échéant, en termes de prévisibilité et d’échéancier d’approbation des projets.

• Pour ce faire, le règlement pourrait comprendre un minimum de normes et se limiter, à titre d’exemple, à prescrire un COS maximal, tout en retirant les normes de minimum de case de stationnement.

• Le règlement devra également établir les zones pour lesquelles s’appliquent les normes de remplacement du zonage différencié.

• Pour optimiser ses retombées, le règlement devra cibler des secteurs à l’intérieur du périmètre d’urbanisation desservis en infrastructures où d’importants gains de densités sont souhaitables.

• Un changement de densité permet d'augmenter instantanément la valeur d’un terrain, sauf si le potentiel de changement de zonage a été pris en compte dans la valeur d’une transaction parce qu’une dérogation est jugée facile à obtenir. Si une telle dérogation apparaît peu probable pour un projet privé, mais est garantie pour un projet à but non lucratif grâce au zonage différencié, ce dernier aura un avantage dans la négociation, en plus d’avoir accès au terrain à un prix par unité plus bas, ce qui réduit la part de financement public requis.

• Le zonage différencié ne doit pas être confondu avec le zonage incitatif. Ce dernier constitue un règlement discrétionnaire qui permet de réaliser des ententes entre une municipalité et un demandeur de permis où des normes de remplacement sont accordées en échange de prestations, notamment en termes de logements social ou abordable. Pour sa part, le règlement de zonage différencié est de nature normative et accorde des normes de remplacement à des projets, selon la LAU, qui sont constitués de logements sociaux ou abordables. En ce sens, le règlement n’offre pas un incitatif, mais rassemble des conditions à l’avantage des acteurs dont la mission consiste précisément à livrer des logements à but non lucratif.

Voici un lien vers la fiche du zonage incitatif.

SECTION X.2

« LE ZONAGE DIFFÉRENCIÉ

« 145.35.5. Toute municipalité peut adopter un règlement relatif au zonage différencié afin de favoriser la construction de logements abordables ou sociaux.

« 145.35.6. Le règlement peut contenir toute norme conforme aux dispositions de l'article 113, à l'exclusion d'une norme relative aux usages, qui est destinée à s'appliquer en remplacement d'une norme contenue dans le règlement de zonage.

Une norme de remplacement s'applique à un projet lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1 ° le demandeur du permis de construction ou du certificat d'autorisation indique à la municipalité qu'il souhaite être assujetti aux normes de remplacement;

2° le projet consiste principalement en la construction d'unités de logement abordable ou social, conformément aux exigences prévues à cette fin dans le règlement.

« 145.35.7. Le règlement doit prévoir des normes permettant d'assurer le caractère social ou abordable des logements pour la durée qu'il détermine.

Le règlement peut prévoir qu'une infraction à l'une ou l'autre de ses dispositions en cette matière est sanctionnée par une amende dont il prescrit les montants minimal et maximal, pour autant que le montant maximal n'excède pas 10 000 $.

Le règlement peut prévoir des montants minimal et maximal distincts en cas de récidive ou lorsque le contrevenant n'est pas une personne physique.