Traitement accéléré des projets à but non lucratif

Créer une porte d’entrée distincte assurant une prise en charge immédiate et prioritaire des demandes d’approbation concernant les projets admissibles. Ces projets recevraient un traitement “en haut de la pile” à toutes les étapes du processus d’approbation (analyse par les services, CCU, passage au conseil municipal et/ou d’arrondissement, etc.).

Encourager les services d’urbanismes à se doter d’objectifs ambitieux de gain d’efficacité dans le traitement des demandes de permis de construction, particulièrement pour les projets à but non lucratif. Cela peut passer par la révision du nombre et de l’ordre des étapes requises entre les différents services, par une meilleure coordination des séances des CCU avec celles des conseils municipaux ou d’arrondissement afin de minimiser les délais entre les deux, ou encore par la mise à niveau de l’équipement technologique des fonctionnaires.

Pour les promoteurs à but non lucratif, permettre une étude préliminaire de leur projet prévu sans frais.

Seuls seraient admissibles les projets composés de 100% de logements à but non lucratif, c’est-à-dire les immeubles destinés à la location résidentielle étant la propriété d’un office municipal d’habitation, d’un office régional d’habitation, d’une coopérative d’habitation autre que celle dont l’objet principal est de faciliter l’accès à la propriété ou d’une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38).

Le critère d’admissibilité serait basé sur l’usage définitif, donc des projets réalisés par le secteur privé pour le compte d’un client à but non lucratif seraient admissibles.

Certaines fonctions commerciales de petite envergure, par exemple au rez-de-chaussée, pourraient être permises dans les projets admissibles selon le contexte.

Sur des sites dans les quartiers centraux, les frais de financement pendant la période de développement d’un projet peuvent atteindre 500 000$ par année en intérêts seulement (40 000$ par mois, 2000$ par jour ouvrable) voire même plus sur les projets de grande envergure. La réduction des délais de traitement permet donc des économies substantielles pour les projets de logement abordable, réduisant ainsi les taux de subvention requis, et ce, à coût nul pour la Ville.

Éventuellement, les municipalités qui comptabilisent les gains en efficacité de leurs services ainsi que les impacts qui en découlent sur les montages financiers des projets à but non lucratif pourraient demander de faire reconnaître le traitement accéléré comme une contribution en nature. 

La mise en place de traitements accélérés pour certains types de projets est en cours à plusieurs endroits et gagne en visibilité. Ici-même au Québec, la Ville de Sherbrooke est en processus d’adoption d’un règlement qui priorise le traitement de projets sur la base de certains critères d’abordabilité, de centralité et de durabilité.

L’accélération des approbations de projet aurait pour impact indirect d’augmenter la capacité des développeurs de logements abordables à réaliser des projets avec des ressources données. En effet, en contexte de pénurie de main d'œuvre, les ressources humaines sont limitées, et les gains d’efficacité dans le développement de projets permettent d’en entreprendre plus.

Face à l’ampleur de la crise du logement abordable, il faut mettre en œuvre tous les outils pour accélérer la livraison de logements à but non lucratif. La mise en place d’un processus de traitement accéléré enverrait un signal fort de l’engagement transversal des municipalités en matière d'habitation. 

Pour être efficace, la pratique doit susciter l’adhésion de ses exécutants en tenant compte des besoins et des enjeux propres à chaque appareil municipal. De plus, il est important que la “voie rapide” ne résulte pas en une étape additionnelle dans l’approbation de projets, mais plutôt une accélération du processus existant pour atteindre les résultats visés.

La démarche visant le traitement accéléré doit être consciente des étapes de consultation des services municipaux préalables au dépôt d’une demande officielle. Les discussions avec les services pour convenir des paramètres d’un projet et de l’outil réglementaire pour l’autoriser peuvent prendre plusieurs mois. Il faut avoir une visibilité sur ces étapes, potentiellement en exigeant l’ouverture d’un dossier dès le début des discussions, et tenter de les accélérer.