Formation et soutien des comités consultatifs d’urbanisme (CCU)
Objectifs et résultats attendus
Assurer une reconnaissance des enjeux spécifiques vécus par les acteurs impliqués dans la réalisation du logement à but non lucratif dans l’évaluation des projets soumis au CCU.
Sensibiliser les membres des CCU aux impacts de leur avis, particulièrement lorsque ces derniers invitent les porteurs de projets à retourner à la table à dessin et/ou suggèrent de remplacer des matériaux de construction par d’autres qui auront pour conséquence une augmentation considérable des coûts de construction.
Accélérer la réalisation de projets de logement à but non lucratif.
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L’article 148 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme prévoit qu’un conseil municipal «peut voter et mettre à la disposition du comité les sommes d’argent dont il a besoin pour l’accomplissement de ses fonctions.» Des sommes devraient ainsi être dédiées à la formation des membres du CCU relativement aux impératifs de la réalisation de projets de logement à but non lucratif, particulièrement en ce qui a trait au montage financier.
L’article 147 al. 2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme énonce qu’un conseil «peut également adjoindre au comité les personnes dont les services peuvent lui être nécessaires pour s’acquitter de ses fonctions.» Dans cette lignée, des acteurs-experts impliqués dans la réalisation de projets de logement à but non lucratif devraient être adjoints à un CCU dans le cadre d’une demande d’avis préliminaire envers un projet de logements à but non lucratif.
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Seuls seraient admissibles les projets composés de 100% de logements à but non lucratif, c’est-à-dire les immeubles destinés à la location résidentielle étant la propriété d’un office municipal d’habitation, d’un office régional d’habitation, d’une coopérative d’habitation autre que celle dont l’objet principal est de faciliter l’accès à la propriété ou d’une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38).
Le critère d’admissibilité serait basé sur l’usage définitif, donc des projets réalisés par le secteur privé pour le compte d’un client à but non lucratif seraient admissibles.
Certaines fonctions commerciales de petite envergure, par exemple au rez-de-chaussée, pourraient être permises dans les projets admissibles selon le contexte.
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Les conseils municipaux adoptent plus souvent qu’autrement des décisions calquées sur les avis du CCU bien que le rôle de ce dernier soit exclusivement consultatif.
Or, puisque par effets directs ou indirects, des valeurs de société se concourent au sein de la réglementation municipale, il arrive régulièrement qu’un CCU se pose comme arbitre entre ces valeurs.
Pour exercer cet arbitrage de manière avisée, il importe de sensibiliser les membres du CCU à la réalité spécifique des développeurs du logement à but non lucratif. Par exemple, un tel développeur ne saurait absorber les effets d’une augmentation des coûts de développement ou de construction à travers ses prix de vente, puisqu’il ne peut pas dégager de profit de son projet.
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Il sera possible de donner pleinement effet à une éventuelle formation ou encore au rôle d’acteur-expert seulement dans la mesure où le Plan d’urbanisme et les règlements discrétionnaires de la municipalité reconnaissent le logement à but non lucratif comme une priorité ou comme étant particulièrement souhaitable. Autrement dit, à défaut d’être mentionné dans ces documents, le CCU ne peut pas le faire intervenir parmi l’ensemble des variables à pondérer dans le cadre son évaluation.