Financement initial devancé

Dans le cadre de financement municipal d’un projet de logement abordable, rendre une partie des fonds disponible avant le montage financier final pour augmenter l’effet structurant de la contribution municipale sur la faisabilité du projet.

Afin de minimiser le risque financier impliqué pour la municipalité, le premier déboursé pourrait être conditionnel à l’achat du terrain ou au dépôt d’une demande de permis.

Seuls seraient admissibles les projets composés de 100% de logements à but non lucratif, c’est-à-dire les immeubles destinés à la location résidentielle étant la propriété d’un office municipal d’habitation, d’un office régional d’habitation, d’une coopérative d’habitation autre que celle dont l’objet principal est de faciliter l’accès à la propriété ou d’une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38).

Le critère d’admissibilité serait basé sur l’usage définitif, donc des projets réalisés par le secteur privé pour le compte d’un client à but non lucratif seraient admissibles.

Certaines fonctions commerciales de petite envergure, par exemple au rez-de-chaussée, pourraient être permises dans les projets admissibles selon le contexte.

De manière croissante, les programmes de financement des paliers supérieurs (incluant FNCIL et PHAQ) demandent de recevoir des projets prêts à construire. Les investissements de démarrage de projet (achat du terrain, vérification diligente, frais de professionnels,etc.), qui étaient auparavant financés par AccèsLogis, représentent un obstacle au démarrage de nouveaux projets, particulièrement ceux portés par des OBNL qui n’ont peu ou pas d’équité à investir à ce stade des projets.

Ces programmes exigent généralement déjà une contribution municipale au sein du montage financier définitif, et la partie versée à titre de « financement initial » sera reconnue en faire partie.

D’un autre côté, si aucun financement initial n’est disponible pour l’acquisition, seuls les organismes disposant d’équité (par exemple, l’UTILE qui dispose de contributions d’associations étudiantes) pourront acquérir un terrain et déposer une demande aux organismes subventionnaires.

Plusieurs municipalités québécoises sont déjà en mesure de financer des projets au démarrage. Celles qui soutiendront le démarrage pourront raisonnablement espérer que davantage de projets sur leur territoire seront déposés aux programmes des gouvernements.

Cette proposition n’a pas pour effet d’augmenter la contribution totale de la municipalité à un projet donné, simplement d’en maximiser l’effet par le devancement du calendrier de décaissement. En accélérant le développement de projets et leur arrimage aux programmes de financement, une telle pratique a même le potentiel de réduire la subvention municipale requise.

Du point de vue de la capacité organisationnelle des OBNL d’habitation, cette proposition permet de réduire la période de développement d’un projet pendant laquelle des investissements sont requis, mais des financements publics ne sont pas disponibles, période qui génère des défis de liquidité et est donc parfois appelée « traversée du désert ».

Le Programme de financement initial de la SCHL répond en partie à ce besoin mais est limité à 150 000 $ de subvention et 350 000 $ de prêt, ce qui est insuffisant pour tout projet de taille substantielle, et ne peut financer l’acquisition de site. 

Le risque financier impliqué pour la municipalité est équivalent, voire inférieur, par ce mode d’intervention que par la cession d’un terrain à un projet. En effet, dans ce dernier cas, l’organisme devra recourir à un prêt externe pour financer le développement, prêt qui impliquera une hypothèque sur le terrain et donc une prise de risque sur l’actif. 

Une telle mesure pourrait aussi simplifier la gestion budgétaire de la ville, en augmentant les chances que les sommes sortant du budget d’opérations soient décaissées dans l’année budgétaire, alors que les déboursés conditionnels au début de la construction, par exemple, peuvent être davantage à risque de reports d’échéancier.