Financement par la densité

Accorder, grâce à des dérogations aux règlements d’urbanisme via une procédure de Projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’immeuble (PPCMOI), une densité supérieure aux projets de logements à but non lucratif sur des terrains déjà achetés par un OBNL.

Sont pertinentes toutes les dérogations qui permettent à l’OBNL d’habitation de construire plus d’unités sur un même terrain, par exemple l’augmentation du taux d’implantation au sol, du coefficient d’occupation du sol, de la hauteur, du nombre d’étages ou du nombre absolu d’unités qu’il est permis de construire.

L’article 145.37 al. 1 par. 3° de la LAU prévoit qu’un règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble doit prévoir les critères suivant lesquels est faite l’évaluation de la demande d’autorisation d’un projet particulier. Pour favoriser l’accès au financement par la densité dérogatoire, il est donc recommandé d’ajouter des critères favorables à la hausse de densité pour les projets composés à 100% de logements à but non lucratifs au règlement sur les PPCMOI.

Seuls seraient admissibles les projets composés de 100% de logements à but non lucratif, c’est-à-dire les immeubles destinés à la location résidentielle étant la propriété d’un office municipal d’habitation, d’un office régional d’habitation, d’une coopérative d’habitation autre que celle dont l’objet principal est de faciliter l’accès à la propriété ou d’une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38).

Le critère d’admissibilité serait basé sur l’usage définitif, donc des projets réalisés par le secteur privé pour le compte d’un client à but non lucratif seraient admissibles.

Certaines fonctions commerciales de petite envergure, par exemple au rez-de-chaussée, pourraient être permises dans les projets admissibles selon le contexte.

La valeur marchande d’un terrain est directement déterminée par ce ce qu’il est possible d’y construire en vertu du règlement (ou ce qu’on anticipe être capable d’y construire suite à l’obtention d’une dérogation, si on juge que la dérogation est facile à obtenir).

Une dérogation réglementaire pour augmenter la densité permise sur un terrain augmente donc instantanément la valeur de celui-ci. Lorsque le propriétaire du terrain au moment où la densité augmente est un organisme à but non lucratif, cette valeur créée par la dérogation réglementaire est captée à des fins sociales.

La différence entre ce que l’OBNL a payé pour le terrain et la nouvelle valeur du terrain après la dérogation réglementaire représente une économie qui fait office de subvention au projet. Il s’agit donc d’une façon de subventionner les projets à but non lucratif sans que cela ne coûte un sou à la municipalité. 

Cette mesure fait d’une pierre trois coups: en plus de contribuer à l’atteinte des objectifs de densification des municipalités, elle permet de réduire le coût par porte des projets de logement à but non lucratif et de construire plus d’unités dans chaque projet.

Puisque la valeur créée est proportionnelle à l’augmentation de la densité permise, les terrains qui sont situés dans des secteurs à haut potentiel de densification sont les meilleurs candidats pour cette mesure.

Cette mesure est complémentaire et distincte du zonage différencié: le zonage différencié (une mesure normative, voir fiche à cet effet) facilite l’accès au sol des OBNL en facilitant l’achat de terrains sur le marché privé, tandis qu’une dérogation relative à la densité (une mesure discrétionnaire) augmente la valeur d’un terrain déjà acheté.

Un contre-argument souvent évoqué au financement par la densité est que l’augmentation des coûts de construction engendrés par la construction en hauteur viendrait annuler l’effet de l’augmentation de la densité. S’il est vrai que construire en hauteur peut augmenter marginalement les coûts de construction au pied carré, cet effet est bien moindre que la valeur créée par l’augmentation de la densité, surtout dans des secteurs où les valeurs des terrains sont élevées et représentent donc une part substantielle des coûts de projets.