Certification d'organisme d'habitation à but non lucratif

• Plusieurs villes se sont dotées de cibles ambitieuses – et nécessaires – en matière de logements à but non lucratif. Pour les atteindre, elles devront chaque année traiter un nombre croissant de demandes réglementaires, financières, foncières et juridiques liées à ces projets, en plus d’assurer un suivi continu par la reddition de comptes après leur construction. À terme, la gestion et le suivi de ces projets risquent de créer une pression accrue sur les services administratifs des villes si les paramètres actuels d’encadrement ne sont pas adaptés. Un changement organisationnel, misant sur des partenariats structurants avec les organismes développeurs et propriétaires, permettrait d’optimiser les ressources limitées des villes et de traiter un volume accru de projets. 

• La création d’une certification d'organisme d'habitation à but non lucratif contribuerait à mettre en place un environnement administratif, réglementaire et législatif favorable à la croissance des organismes développeurs et gestionnaires de logements à l’abri de la spéculation. 

• Une reconnaissance d'organisme d'habitation à but non lucratif 

• La certification d'organisme d'habitation à but non lucratif à but non lucratif à l’échelle municipale permet donc de dépasser : 

  • l’approche « projet par projet »; 

  • l'utilisation de conditions portant sur l’augmentation des loyers, la population desservie ou le programme de financement provincial dont bénéficie le projet, dont la superposition ralentit ou bloque la réalisation des projets 

• Pour bénéficier d’un règlement de zonage différencié, un organisme aurait à démontrer son statut d’habitation à but non lucratif, sans avoir à justifier l’admissibilité de chacun de ses projets. 

• Le financement municipal engagerait une entente à l’échelle de l’organisme et non pour chacun de ses projets.  

Critère d’admissibilité

• L’attribution de la certification devrait dépendre de la capacité du demandeur à livrer et/ou à opérer plusieurs projets de logements à but non lucratif.  

• Les seuils pour se qualifier à cette certification pourraient être établis de manière progressive afin de permettre aux développeurs engagés dans un processus de mise à l’échelle d’en profiter. Les jalons peuvent également varier d’une ville à l’autre.  

• Pour assurer que cette certification ne serve qu’à des organismes engagés à préserver l’abordabilité de manière pérenne de leurs logements, celui-ci serait réservé à un office municipal d’habitation, un office régional d’habitation, une coopérative d’habitation ou une entreprise d’économie sociale constituée en personne morale à but non lucratif en vertu de la partie III de la Loi sur les compagnies (Chapitre C-38). 

Reddition de compte 

• Une fois la certification octroyée, l’organisme à but non lucratif et la ville pourrait établir un mécanisme de reddition de compte globale sur une base régulière et prévisible.  

• La reddition de comptes devrait confirmer, dans le temps, que l’organisme demeure une entreprise à but non lucratif conformément aux critères mentionnés ci-dessus et que celui-ci mène une saine gestion de ses immeubles dans une perspective d’abordabilité pérenne.    

Modifications législatives

• Les modifications législatives proposées ci-dessous visent à établir des paramètres solides afin d’éviter la création de faux organismes à but non lucratif ou leur conversion à des fins lucratives après avoir bénéficié d’une aide municipale.  

• Pour ce faire, le LAB propose de modifier l’article 227.7 Loi sur les compagnies afin de reconnaître explicitement les contributions financières municipales comme une « aide en matière d’habitation ».  

  • À noter: l’article 227.7 de la loi sur les compagnies circonscrit une « aide en matière d’habitation », dont aurait bénéficier une personne morale pour acquérir, construire ou rénover un immeuble, comme une aide provenant du « gouvernement [provincial], le gouvernement fédéral ou l’un de leurs ministères ou organismes ». 

• On propose également d’ajouter à cet article que les leviers réglementaires visant le logement à but non lucratif (zonage différencié, zonage incitatif, exemption d’approbation référendaire, dispositions de la loi 31) constituent une « aide en matière de logement ».  

• De telles modifications permettraient aux villes de garantir la pérennité de l’abordabilité des immeubles des développeurs bénéficiant de cette certification, sans leur imposer davantage de contraintes liées à la gestion de leurs actifs. 

• Ces organismes, ayant obtenu les aides mentionnées ci-dessus, seraient donc obligés d’obtenir une autorisation ministérielle pour réaliser toute aliénation ou modification d’affection d’un immeuble, conformément à l’article 227.9 de la loi sur les compagnies. 

• La mise en œuvre de cette solution suppose de remplacer certaines modalités administratives existantes plutôt que d’en ajouter de nouvelles. Cette précision est essentielle pour maximiser l’efficacité des équipes déjà en place dans les villes et municipalités.